Khi chuyển nhượng đất và bán nhà bên cạnh việc nộp lệ phí trước bạ thì người bán còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân, vậy trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhânkhi bán nhà như thế nào?

Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ.

– Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp do đó, khoản thu này sẽ công bằng với mọi đối tượng, góp phần làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp trong xã hội.

– Có hai đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam có thu nhập chịu thuế. Cụ thể:

+ Với cá nhân cư trú: Thu nhập chịu thuế là khoản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam (không phân biệt nơi trả thu nhập)

+ Với cá nhân không cư trú: Thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam (không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập).

Trước khi tìm hiểu về Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhânkhi bán nhà thì cần hiểu được khái niệm thuế thu nhập cá nhân như đã giải thích ở trên.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Khi tìm hiểu vềThủ tục miễn thuế thu nhập cá nhânkhi bán nhà cần nắm được các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 52 Thông tư 80/2021/TT-BTC và Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

– Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

– Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

Bán nhà có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì người chuyển nhượng sẽ phải đóng một khoản thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập mình nhận được.

Tuy nhiên trong một số trường hợp, pháp luật có ghi nhận những trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được miễn khoản thuế này.

Cụ thể căn cứ theo quy định tại  Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC; Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013; Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; Điều 4 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 các trường hợp này như sau:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

– Bán nhà, đất trong trường hợp người bán nhà, đất chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trong đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

+ Nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ.

Từ phân tích trên thấy được rằng nếu bán nhà thuộc trường hợp trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Nếu bán nhà thuộc các trường hợp như đã phân tích ở trên thì cá nhân sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhânkhi bán nhà như sau:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế nộp kèm hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).

– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.