Mua chung cư mini: 3 rủi ro mà ít ai biết

1. Chung cư mini là gì?

Do các văn bản pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về chung cư mini do đó vẫn còn tồn tại khá nhiều quan điểm khi giải thích “chung cư mini là gì”.

Trước đây, tại Phụ lục A Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng ghi nhận chung cư mini là một trong các loại nhà chung cư (nhóm nhà chung cư gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Tiếp đó, tại Điều 22 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND quy định về chung cư mini như sau:

“Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)”.

Tuy nhiên các văn bản nêu trên đã hết hiệu lực, trong khi đó văn bản mới thay thế không còn nhắc đến chung cư mini.

Tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

Tóm lại, căn cứ theo các quy định nêu trên thì hiện nay chưa có văn bản nào chính thức quy định về chung cư mini nhưng có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường.

Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,…

2. 3 rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini

Chính bởi hiện nay do chưa có quy định cụ thể về chung cư mini, chưa xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này mà dẫn đến việc người mua nhà chung cư mini sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi về quyền lợi.

Dưới đây là một số những rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini:

2.1 Người mua khó được cấp Giấy chứng nhận

Như đã trình bày ở các phần trên, hiện nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về chung cư mini. Nếu căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014 thì có hai quan điểm sau: Xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và xác định chung cư mini là một loại nhà chung cư.

– Trường hợp xác định chung cư mini là một loại chung cư:

Theo quy định, để xây dựng một chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích cũng như quy hoạch chi tiết và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên trên thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường là trong ngõ nhỏ và nằm xen lẫn trong khu dân cư.

Do đó, những căn chung cư mini này thường không đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và vấn đề liên quan đến hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng,… nên sẽ khó được cấp Giấy chứng nhận.

– Trường hợp xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:

Theo khoản 2 điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

“Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

Trong trường hợp này, nếu đủ điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên và đáp ứng đủ các điều kiện yêu cầu khi xây dựng xong thì có thể được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Tuy nhiên, trên thực tế lại rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ riêng lẻ vì những căn chung cư mini này thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, không đảm bảo về diện tích xây dựng, diện tích mặt sàn hay những kỹ thuật xây dựng, về phòng cháy chữa cháy,… Hơn thế nữa, có nhiều chung cư mini còn xây dựng vượt quá số tầng cho phép.

Tóm lại, dù được xác định là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ thì những chung cư mini trên thực tế thường không đảm bảo điều kiện xây dựng theo quy định. Do đó việc cấp Sổ riêng cho từng căn hộ là rất khó khăn.

Khi đó, người mua nhà dù đã xuống tiền nhưng khó được công nhận quyền sở hữu.

2.2 Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những giấy tờ quan trọng không thể thiếu khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở.

Trong khi đó, thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, nếu người mua nhà không được công nhận quyền sở hữu đối với căn hộ riêng lẻ và không được cấp Sổ hồng thì sẽ không được mua bán, chuyển nhượng hay tặng cho căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ bị coi là vô hiệu.

2.3 Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ

Các tòa chung cư mini thường được xây dựng xen lẫn trong khu dân cư với diện tích nhỏ hẹp, do vậy yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thường không được đảm bảo.

Hiện nay, theo Điều 7 Nghị định 136/2020/NĐ-CP nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên phải đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy dưới đây:

– Phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy khi bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng.

– Để các chất dễ cháy, nổ phải xa nguồn lửa, nguồn nhiệt;

– Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy như bình cứu hoả…

– Chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động những công việc trên để luôn sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy nếu cần…

Xem chi tiết tại bài viết: Chung cư mini cần đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy thế nào?  

Trên đây là giải đáp về Rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini. Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.