Khi bán nhà, người bán nhận được khoản thu nhập phát sinh từ giao dịch này và thông thường phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vậy trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? Trong nội dung bài viết này, chúng tôi sẽ có những chia sẻ giúp Quý độc giả làm rõ thắc mắc trên.

Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì có hai trường hợp khi bán nhà được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Thứ nhất: Bán nhà (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa một số người thân trong gia đình với nhau, cụ thể:

– Vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Thứ hai: Bán nhà trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Một số lưu ý:

– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo trường hợp thứ hai trên đây.

Hồ sơ để được miễn thuế khi bán nhà

Ngoài việc giải đáp trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? Chúng tôi còn làm rõ thông tin về hồ sơ để được miễn thuế khi bán nhà tới Quý độc giả:

Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế thì hồ sơ được miễn thuế khi bán nhà trong hai trường hợp trên như sau:

“ 1. Đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được chủ dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. Hồ sơ miễn thuế bao gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư này và các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế theo từng trường hợp, cụ thể như sau:

a) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

b) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

c) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

d) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa ông, bà nội và cháu nội.

đ) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông, bà ngoại và cháu ngoại.

e) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống.

g) Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

h) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, quà tặng thuộc đối tượng được miễn thuế nêu tại khoản 1 Điều này nhưng người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

[…] 4. Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định, hồ sơ bao gồm:

Cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP. Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư này, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Chắc hẳn rằng, qua những thông tin chúng tôi chia sẻ trong bài viết, Quý vị đã có cho mình câu trả lời với câu hỏi trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? Trường hợp cần hỗ trợ thêm thông tin, Quý độc giả đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, giải đáp.